Fundos Imobiliários | Parte 3 | Análises Experts

Fundos Imobiliários | Parte 3  | Análises Experts

Olá Investidor, nesta parte iremos adentrar em conteúdos mais específicos dos fundos imobiliários. Aprenderemos se estamos pagando uma cota “barato” ou não através de seus valores patrimoniais, além de poder calcular quantos M² irei adquirir daquele imóvel após investir X reais. Caso não tenha visto a parte 1 e parte 2, clique e leia-os, são importantíssimos para que possamos seguir com as análises.

Invisto em fundos imobiliários, recomendo-os também visitar “minha carteira” e verificar minhas estratégias usadas para a escolha dos mesmos.

VALOR PATRIMONIAL DO FUNDO E DA COTA

Representa o valor de avaliação do ativo, diferente do valor da cota negociada na bolsa de valores. O legal deste indicador é que podemos obter uma referência, assim podendo visualizar se estamos pagando um ativo com desconto ou caro pelos imóveis.

A seguir mostro-lhes um exemplo desse comparativo para ficar mais claro a você. Usarei como exemplo o fundo HGLG11.

Valor patrimonial: R$ 120,83

Valor da cota (06/02/19): R$ 145,70

Divididos estes valores (Cota x valor), obtendo um resultado de 1,20. Ou seja, este fundo esta sendo negociado 20% acima de seu valor justo. Quanto maior que 1 for essa relação, maior é a diferença do preço negociado na bolsa em relação ao seu patrimônio.

Não devemos usar como métrica somente esse resultados obtidos para cravar se vamos ou não investir no mesmo. Devemos levar em conta o lugar dos imóveis, sua liquidação. Ou seja, encontrar valores no fundo.

Resultado de imagem para avaliação patrimonial

CAP RATE

Um dos principais medidores de retorno dos ativos do fundo. CAP RATE vem da abreviação de “Capitalization Rate” ou “Taxa de Capitalização”.  Suponhamos que o valor de um imóvel do fundo vale 50 Milhões e gere um renda mensal de 420 mil. Podemos dizer que sua renda anual é de R$ 5.040.000. Agora pegamos esse valor anual e dividimos pelo valor do imóvel , obtendo um resultado de 10,08%.

Mas o que são estes 10,08%? São exclusivamente as rendas de um determinado imóvel avaliado. Podendo até ser equiparado com o Dividend Yield, que possui a mesma lógica de cálculo.

Devemos levar em conta o Risco-Retorno, não só em fundos imobiliários, mas sim em todos os investimentos feitos por nós. Nesse caso os alugueis já são corrigidos pela inflação, o que o diferencia de muitos outros investimentos. Mas os riscos a seguir devem ser levados em conta:

1° – Risco de Vacância

2° – Risco de regularização

3° – Risco de Inadimplência

(Se quiser saber mais sobre esses tipos de risco, clique aqui.)

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PREÇO\VALOR PATRIMONIAL DA COTA (P\VP)

Esse tipo de análise nos ajuda a identificar o ágio e deságio daquele ativo negociado. Para calcularmos o valor patrimonial da cota devemos dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo numero total de cotas.

Logo em seguida devemos pegar o valor negociado em mercado dividido pelo valor patrimonial calculado anteriormente.

Exemplo: HGLG11

Valor Patrimonial da cota: (952 milhões / ~ 8 milhões de cotas) = R$ 119.

Valor da cota (06/02/19): R$ 145,70

 P/VP = 145,70 / 119 = ~ 1,22.

Ou seja, a cota esta sendo negociada 22% acima de seu valor patrimonial.

VALOR POR M² DO IMÓVEL EM RELAÇÃO A COTAÇÃO

Essa análise é muito interessante. Conseguimos calcular em m² do imóvel que você “possui” relacionado com o valor investido. Ou seja, pelo valor investido, o quanto de m² você possuiria.

Vamos imaginar que um determinado imóvel possui uma avaliação de 110 Milhões. Consideremos também que tenha 10.000 M² de ABL (Área bruta locável). Resultando em um valor de 11 mil por M², baseando-se em seu valor patrimonial.

Suponhamos que após fazer P\VP, descobrimos que estamos comprando cotas com valor abaixo de seu patrimonial, uns 70 Milhões. Sendo assim, você estará pagando R$ 7.000 por M² do imóvel.

CONCLUSÃO

Após estes três posts de análises dos fundos imobiliários, tenho certeza que será capaz de identificar ótimos ativos, claro que com visibilidade de longo prazo.

Espero que tenham gostado do conteúdo descrito acima, abaixo fiquem a vontade para comentar e também se possível nos siga no Instragram e Facebook, assim poderão ficar sabendo em primeira mão sobre novos posts, dicas e curiosidades do mercado financeiro.

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